相続人が複数いる際に相続財産に不動産があった場合、問題になりやすいのが「誰が不動産を相続するのか」です。
流動性の高い現金など動産の方が楽ですが、相続財産の不動産の価格が高いのならば、一人に相続させるのは不公平な結果になるかもしれません。そこで公平な相続を実現できる方法が「共有」なのです。
今回は不動産共有のメリットやデメリットや共有の代替案について紹介します。
不動産を共有するメリット
不動産共有の大きなメリットとして「その時は何もしなくていい」ことが挙げられます。
遺言などがない限り、不動産を含む相続財産を法定相続分ずつ公平に分けるには、共有は非常に楽で争いが起きにくいのです。
一人の相続人が受け取る際は登記が必要ですが、法定相続分を共有で相続するならば登記は必要ではありません。不動産の共有は、手間と費用が省けるためによく用いられます。
建物共有による節税効果
住居用の建物を共有することによって、所有者（共有者）は税金控除の特例が受けられます。
特例ごとに条件はありますが共有者全員で使えるものもあるため、節税対策で言うと共有のメリットは大きいでしょう。
また不動産の共有では、固定資産税は代表の相続人が払うことになります。税金や管理費は共同相続人の持ち分に沿って分割するなどの方法をとれば、それぞれの金銭的負担が少ないこともメリットになります。
不動産を共有するデメリット
大きなデメリットとして、共有することによって不動産の賃貸借契約や売却が自由に行えなくなることが挙げられます。
不動産の修繕行為や第三者に対する権利主張（保存行為）は共有者一人ひとりが自由に行えますが、その不動産を貸したり売却するには共有者の同意が必要です。
このような行為は「保存行為・管理行為・変更行為」と民法で明確に定められています。
- 保存行為→修繕や権利主張など不動産維持のための行為で、単独で行えます。
- 管理行為→不動産の本質を変えない程度で使用・収益化を図る行為で、賃貸契約・解除などが当てはまります。持分価格の半数以上の同意が必要です。
- 変更行為→不動産そのものを変更させるもので、売却や解体、本質を変える改修が当てはまります。これは共有者が全員一致で賛同しなければ行えません。
共有者の一人が亡くなりまた相続が行われると、遺言や特約がない限り子供や配偶者に権利が移ります。権利関係が複雑になり管理が難しくなってしまうのが、不動産を共有する大きなデメリットです。
共有以外の選択肢
「とりあえず」で共有を選ぶこともあると思いますが、共有以外にも公平に相続財産を分ける方法はあります。
均等な財産価額で相続したい場合は「換価分割」が一番良いでしょう。最初のみ不動産を共有のものと扱い、それから売却で得た金銭をどのような配分にするかなどを遺産分割協議書に記録します。相続人の誰も使う予定のない不動産にはおすすめの方法です。
もしくは「代償分割」という方法があり、これは不動産しか相続財産がない場合によく使われます。一人が不動産を相続し、他の相続財産をもらえていない共同相続人には不動産を持つ相続人が現金などを支払う方法です。
換価分割は売却や賃借などの手間があり、代償分割は相続財産以外のまとまった金銭を共同相続人に渡すことがデメリットとなります。
話し合いがまとまらず争いになってしまいそうな時は、費用は掛かりますが家庭裁判所に結果を出してもらうことも可能です。
まとめ
不動産を共有で相続することはその場のデメリットや手間も少なく、決して悪い方法ではありません。
しかし後々、不動産の管理や名義などを変更することがさらに大きな手間になっている可能性があります。いつの間にか共同相続人が細分化し管理ができなくなる前に、共同相続人全員で話し合って不動産を放置しないようにしましょう。
